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“Disruptive innovation” e turismo: Airbnb a Roma

Da qualche anno assistiamo a una vera e propria rivoluzione nel modo di consumare e possedere beni e servizi in molti settori.

La diffusione sempre più capillare della rete internet, cosi come delle tecnologie ad essa connesse, ha permesso la nascita e il rapido svilupparsi di mercati online per lo scambio di beni e servizi tra privati.

Beni durevoli, come una casa o un’automobile, sono diventati disponibili ad altri privati durante i periodi d’inutilizzo grazie alle cosiddette piattaforme peer-to-peer (P2P) che permettono l’affitto dei suddetti beni e servizi con estrema facilità.

Alcune di queste piattaforme sono ormai conosciute e operative in moltissimi Paesi. Airbnb, Uber o BlaBla Car, sono solo alcune delle più famose.

La cosiddetta “economica collaborativa”, o sharing economy, definisce dunque un sistema economico dove asset e servizi sono in genere già posseduti da privati e vengono condivisi con altri privati tramite piattaforme web, spesso previo pagamento di un prezzo.

Tali piattaforme interessano ormai molti settori dell’economia nazionale come la finanza, il turismo, i servizi domestici, il divertimento, i trasporti, e molti servizi professionali.

Secondo Guttentag [1] l’innovatività di queste piattaforme va interpretata attraverso la lente della cosiddetta “Disruptive innovation theory”. Secondo questa teoria, un prodotto o un servizio che, inizialmente sembra mancare delle più tipiche qualità ma offre al contempo benefici alternativi, può, col passare del tempo, trasformare il mercato, catturando i consumatori mainstream fino a creare un nuovo mercato completamente diverso.

Questo sarebbe il caso di piattaforme come Uber e Airbnb, che inizialmente sembravano mancare delle più tradizionali caratteristiche del settore alberghiero e di trasporto con conducente, come ad esempio la qualità del servizio e l’esperienza professionale ma che sul lungo periodo hanno finito per conquistare il mercato di riferimento grazie a nuove caratteristiche, quali ad esempio la convenienza, l’unicità dell’esperienza e l’interazione con gli abitanti locali.

Tra i vantaggi che hanno permesso a questa “disruptive innovation” di trasformare in obsoleti gli operatori precedenti ci sono l’abbattimento dei costi – essendo la maggior parte dei servizi intermediari forniti online – e la possibilità di limitare i rischi dell’informazione asimmetrica e quindi di moral hazard per entrambe le parti interessate alla transazione. Questo grazie in particolare al sistema delle review, che permette sia agli host, che hai guest, di recensire a vicenda l’un l’altro. Infine, tra i vantaggi va annoverato il matching più efficiente tra domanda e offerta che sfrutta i progressi della tecnologia cellulare e dei Big Data.

Nonostante la loro presenza ormai capillare, l’impatto di queste nuove piattaforme sulle economie nazionali è ancora poco studiato, soprattutto in Italia.

Un recente studio condotto dall’Universita’ Roma Tre ha analizzato l’impatto di una di una di tali piattaforme sui prezzi di locazione nella città di Roma durante gli ultimi anni.

La piattaforma in questione è Airbnb, leader mondiale dell’home-sharing presente in quasi duecento paesi[2].

La compagnia che nasce a San Francisco nel 2008, già vanta un numero di alloggi in totale che supera quello delle tre più grandi catene alberghiere messe insieme, e un valore stimato di circa trenta miliardi di dollari[3].

Tuttavia, il suo impatto è ancora poco studiato.

Airbnb è ritenuta responsabile in molti Paesi di una riallocazione dello stock abitativo dal mercato degli affitti di lungo a quello di breve periodo (mercato degli alloggi turistici). Ovvero secondo molti studiosi la facilità e la convenienza di affittare su Airbnb starebbero incentivando molti proprietari a preferire la piattaforma di sharing al mercato degli affitti tradizionale. Infatti, laddove l’uno garantisce una certa “stabilita” di entrate, l’altro permette, a parità di guadagni, di disporre dell’abitazione per usi diversi dall’affitto durante i tempi di inutilizzo (uso personale ecc.).

Questo produrrebbe una diminuzione del numero delle abitazioni offerte sul mercato di lungo periodo e un corrispondente aumento dei prezzi nel suddetto mercato.

Partendo da questa ipotesi, abbiamo analizzato la presenza di Airbnb negli ultimi anni sulla città di Roma, confrontando le informazioni sui listing (annunci di abitazioni offerte su Airbnb) con quelle ufficiali dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare per la stessa zona. Dai risultati si è evinto un incremento sia nel numero che nell’estensione geografica degli annunci Airbnb sulla città di Roma.

La figura 1 ci mostra come dal 2013 la piattaforma si sia estesa dal centro verso la periferia. È necessario sottolineare che i dati riguardano i soli appartamenti ed escludono le singole stanze offerte.

Fig. 1- Presenza dei Listing Airbnb a Roma nel periodo 2013-2018 (solo appartamenti)

In seguito abbiamo paragonato i guadagni medi degli host di Airbnb a quelli di coloro che affittano sul mercato di lungo periodo (dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare). Il grafico 2 evidenzia le zone di Roma dove i proprietari hanno guadagnato di più affittando su Airbnb, rispetto al mercato degli affitti. Le aree in questione sono quelle dove l’indice da noi costruito supera l’unità. Nonostante qualche iniziale eccezione, si evince una tendenza di queste aree a essere localizzate nel centro città.

Fig. 2 – Indice paragonante i guadagni Airbnb e i guadagni sul mercato immobiliare di lungo termine a Roma (periodo 2015-2018).

Infine, analizzando nel tempo l’impatto del numero di listing sul prezzo degli affitti a Roma e cercando di isolare altre possibili cause responsabili sia di tale aumento che dell’aumento del numero dei listing stessi [4], il modello ci ha permesso di comprendere meglio l’impatto netto di Airbnb sul prezzo degli affitti a Roma.

Abbiamo notato che la crescente presenza di Airbnb ha portato, nel periodo 2015-2017, ad un aumento medio del prezzo degli affitti a Roma. In particolare è stato calcolato un incremento di circa 8 euro sul prezzo mensile di un’abitazione di cento metri quadri, ogni dieci listing aggiunti sulla piattaforma nella stessa zona.

Questo dato rappresenta un valore medio per l’intera città. L’incremento risulta in realtà maggiore nel centro e inferiore man mano che ci si allontana da esso.

Se il nostro modello fosse valido, Airbnb starebbe favorendo un aumento del prezzo medio dell’affitto per la città di Roma. Non sappiamo prevedere quando questa dinamica inflattiva si assesterà stabilmente su livelli di equilibrio (corrispondenti ad un prezzo al metro quadro maggiore), né quale sarà quel prezzo. Ciò dipenderà probabilmente dalle attese di guadagno futuro dei proprietari nei due mercati e dalle dinamiche del turismo globale.

Ilaria Rossi per BusinessCycle.info

[1] Guttentag, D. (2015). “Airbnb: disruptive innovation and the rise of an informal tourism accommodation sector”, Current Issues in Tourism, 18(12), 1192–1217. https://doi.org/10.1080/13683500.2013.827159

[2] Fonte: https://press.airbnb.com/fast-facts/  (03/10/2019)

[3] Dogru, T., Mody, M., & Suess, C. (2019), “Adding evidence to the debate: Quantifying Airbnb’s disruptive impact on ten key hotel markets”, Tourism Management72, 27-38.

[4] Le altre variabili introdotte nel nostro modello sono nello specifico: La posizione geografica dei listings, la presenza di una o più stazioni metro nelle vicinanze, La il municipio di appartenenza, la crescita dell’attività economica nel tempo (numero di imprese attive sul territorio) e infine, il numero di abitazioni nella zona in cui si trova il listing.

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